Die Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf

Was, wenn man seinen Kredit für das eigene Haus oder die eigene Wohnung vorzeitig zurückzahlen oder seine Immobilie noch während der Darlehenslaufzeit verkaufen möchte? Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vor Ablauf des Kredits verkaufen möchten, gilt es an die Vorfälligkeitsentschädigung zu denken. Was man darunter versteht, wie sie berechnet wird und wie man sie unter Umständen umgehen kann, möchten wir Ihnen im Folgenden erläutern.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Möchte ein Kreditnehmer aus verschiedenen Gründen (z.B. Gehaltserhöhung, Beförderung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Scheidung) einen langfristigen Kredit vor Ende der Laufzeit kündigen, dann wird ihm von seiner Bank ein bestimmter Betrag in Rechnung gestellt. Dies nennt man Vorfälligkeitsentschädigung. Es handelt sich um einen Schadensersatz für die vorzeitige Darlehenstilgung. Damit werden finanzielle Schäden der Bank ausgeglichen, da beispielsweise die Zinseinnahmen für die Restlaufzeit des Kredits ausfallen.

Wird die Vorfälligkeitsentschädigung auch beim Hausverkauf fällig?


Wird ein Haus verkauft, während das Darlehen bei der Bank noch läuft, gibt es zwei Möglichkeiten:

Zum einen kann der Kredit vor dem Hausverkauf vollständig abbezahlt werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist dann fällig, wenn der Betrag komplett beglichen wurde.

Zum anderen kann mit Einverständnis der Bank der Kreditvertrag auch auf den Käufer des Hauses übergehen, ohne dass der neue Kreditnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss.

Nicht in jedem Fall ist es von Vorteil, das Darlehen frühzeitig abzubezahlen. Die Übertragung des Kreditvertrages sollte also durchaus in Erwägung gezogen werden. Sollten Sie sich unsicher sein, dann ziehen Sie einen Anwalt, einen Bankberater oder die Verbraucherzentrale als Unterstützer heran. So kann Ihnen bei der Berechnung einer eventuell anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung geholfen werden. Das Wichtigste haben wir aber bereits für Sie zusammengestellt.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung und wie wird sie berechnet?

Mit der Vorfälligkeitsentschädigung sollen Verluste der Bank ausgeglichen werden. Daher ist die Höhe der Entschädigung abhängig von der Restlaufzeit des Darlehens, dem ursprünglich vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Zinsniveau.

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es zwei Methoden. Die Aktiv-Passiv-Methode wird angewendet, wenn die Bank das vorzeitig gezahlte Darlehen am Kapitalmarkt (Pfandbriefe, Wertpapiere) anlegt. Es wird die Differenz zwischen der Darlehensrendite, die die Bank beim Fortlaufen des Darlehensvertrages erhalten hätte, und der Rendite, die bei einer gleich lang laufenden Wiederanlage entstehen würde, berechnet. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode geht die Bank davon aus, dass das zurückgezahlte Darlehen sofort wieder einem neuen Kreditgeschäft zugeführt werden kann. Die Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich hier aus der Differenz zwischen den Zinseinnahmen des ursprünglichen Kredits und dem theoretisch erwirtschafteten Gewinn der Kreditneuvergabe.

Bei beiden Berechnungsmethoden werden zusätzlich die Risikoprämie (das entfallene Risiko aus dem abgelösten Darlehen) sowie die ersparten Verwaltungskosten vom errechneten Betrag abgezogen.

Ein Online-Rechner kann Ihnen helfen, schon im Vornherein einzuschätzen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung werden könnte.

Hat die Bank Ihnen die Vorfälligkeitsentschädigung mitgeteilt, so sollten Sie diese unbedingt überprüfen lassen.

Gehen Sie hierfür wie folgt vor:

  1. Besorgen Sie sich eine detaillierte Berechnung.
  2. Lassen Sie die detaillierte Berechnung überprüfen.
  3. Bitten Sie gegebenenfalls um eine Senkung.
  4. Schalten Sie einen Anwalt ein, insofern die Bank auf Ihre Forderungen nicht eingeht.

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Wann ist die Vorfälligkeitsentschädigung nicht fällig?

Nicht in jedem Fall wird beim Hausverkauf mit laufendem Darlehensvertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Auf Nummer Sicher gehen Sie, wenn Sie auf eine Beratung durch einen Fachmann zurückgreifen. Dieser kann Ihnen helfen, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen.

Eine der Möglichkeiten haben wir Ihnen bereits geschildert. So kann der Kreditvertrag vom Käufer des Hauses oder der Wohnung übernommen werden. Damit kommt es zu einem Schuldnertausch beim Immobilienverkauf. Dies muss von der Bank genehmigt werden.

Es kann nicht nur der Schuldner, sondern in manchen Fällen auch das Objekt getauscht werden. Sollten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und gleichzeitig eine neue Immobilie erwerben, so besteht die Möglichkeit, dass der Kredit auf das neue Objekt übertragen wird. Auch hierfür benötigen Sie das Einverständnis der Bank, die nur einwilligen wird, wenn der Wert der Immobilie so hoch ist, dass der Kredit nicht gefährdet ist.

Zudem gibt es laut §489 BGB ein Kündigungsrecht von Darlehensverträgen nach 10 Jahren. Damit hat der Kreditnehmer das Recht, nach dieser Laufzeit den Kredit zu kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichtet werden muss. Anschließend müssen Sie noch eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Sie können Ihr Darlehen folglich nach zehn Jahren und sechs Monaten ablösen.

Auch bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung, die viele Banken in den letzten Jahren verwendet haben, haben Sie das Recht, Ihr Darlehen zu widerrufen. Sie können Ihren Kredit zurückzahlen, ohne dass die Bank von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Hierfür benötigen Sie aber meist die Unterstützung eines Anwalts.

Bei einer einvernehmlichen Vertragsauflösung wird der Darlehensvertrag von beiden Vertragsparteien aufgelöst. Auch hier fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Außerdem gibt es die Möglichkeit bereits im Voraus ein Darlehen mit variabler Verzinsung abzuschließen, bei dem Sie jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen können.

Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten können aber auch bereits im Vertrag festgelegt sein.

Bei Ratenkrediten fällt zwar eine Vorfälligkeitsentschädigung an, allerdings in verringerter Menge. Der zu entschädigende Betrag wird prozentual an der Restschuld berechnet.

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