Steuer

Die Steuer und weitere Kosten beim Immobilienverkauf

Wann fallen beim Hausverkauf Steuern an? Muss ich in jedem Fall eine Steuer zahlen? Welche weiteren Kosten muss ich berücksichtigen? Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück verkaufen, dann müssen Sie neben rechtlichen und finanziellen auch steuerliche Fragen klären. Im Folgenden beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um die Steuer und weitere Kosten nach einem Immobilienverkauf.

Was ist die Spekulationssteuer?

Alle Gewinne aus einem Hausverkauf, die 599 Euro (Freigrenze) übersteigen, sind in vollem Umfang steuerpflichtig. Hier spricht man von der sogenannten Spekulationssteuer. Das Finanzamt wird automatisch vom zuständigen Notar über den Verkauf des Hauses oder der Wohnung informiert. Dennoch sollte man dies zuvor schon selbst erledigen.

Wann ist die Spekulationssteuer fällig?

Für Privatpersonen gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Das bedeutet, wenn man seine Immobilie innerhalb dieser Frist kauft und verkauft und dabei einen Veräußerungsgewinn erzielt, wird eine Spekulationssteuer fällig. Dies wird im Einkommenssteuergesetz geregelt. Mit einem Klick können Sie direkt auf §23 EStG zugreifen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe des zu zahlenden Steuerbetrags ist abhängig von der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis der Immobilie (Wertzuwachs). Um die Höhe der Spekulationssteuer genau ermitteln zu können, müssen zudem die Kauf- und die Kaufnebenkosten in die Rechnung mit einbezogen werden. Zu den Kaufnebenkosten werden unter anderem die Kosten für den Notar, den Eintrag in das Grundbuch usw. gezählt. Auch beim Verkauf entstehen Kosten. Dazu gehören zum Beispiel Malerarbeiten oder der Makler. Auch diese werden vom Gewinn abgezogen.

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Wann fällt die Spekulationssteuer weg?

Um Privatpersonen beim Verkauf von Immobilien steuerlich zu entlasten, hat der Gesetzgeber bereits vor vielen Jahren die Spekulationsfrist eingeführt. Diese regelt die Möglichkeit eines steuerfreien Veräußerungsgewinns. Verkauft eine Privatperson eine Immobilie, nachdem diese mindestens zehn Jahre in ihrem Besitz war, so ist der Veräußerungsgewinn der Immobilie steuerfrei. Für die Berechnung dieser zehn Jahre wird das Datum der Beurkundung der beiden Kaufverträge herangezogen.

Wurde die Immobilie zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken verwendet, fällt die Spekulationssteuer ebenfalls weg.

Zudem kann man die Besteuerung des Veräußerungsgewinns einer Immobilie mit einer vorangegangenen Eigennutzung umgehen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Es muss sich folglich nicht um drei volle Kalenderjahre handeln. Unter Eigennutzung versteht der Gesetzgeber, dass die Immobilie von Ihnen oder Ihren Kindern bewohnt wird. Kinder müssen hierfür allerdings mietfrei in der Immobilie leben oder noch Anspruch auf Kindergeld haben.

Was ist die Drei-Objekt-Grenze?

Diese Grenze wurde vom Bundesfinanzhof eingeführt und im Einkommenssteuergesetz geregelt (§15 EStG).

Damit wird festgelegt, dass von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen wird, insofern innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte gebaut oder gekauft und anschließend wieder verkauft werden. Die Gewinne aus diesen Verkäufen führen zu gewerblichen Einkünften und unterliegen damit nicht nur der Einkommens- sondern auch der Gewerbesteuer.

Aber nicht nur der Bau oder Weiterverkauf zählt zu dieser Drei-Objekt-Grenze, sondern auch das Modernisieren einer Immobilie in erheblichem Maße, so dass ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit entstanden ist, sowie das Sanieren und Verkaufen einer Immobilie. Ererbte Grundstücke sind in diese Regel nicht mit einzubeziehen.

Bei Verheirateten darf jeder Ehegatte bis zu drei Immobilien innerhalb der fünf Jahre veräußern, ohne dass eine Gewerbesteuer fällig wird.

Selbst wenn Sie diese Drei-Objekt-Grenze nicht überschreiten, kann der Verkauf eines Objekts vor dem Gesetz als Grundstückshandel angesehen werden. Dies ist der Fall, wenn das erworbene Grundstück bereits vor seiner Bebauung verkauft wurde, die Errichtung der Immobilie auf Rechnung oder nach Wünschen des Käufers erfolgt oder die Immobilie nachweislich mit Veräußerungsabsicht erworben wurde.

Welche Kosten können sonst noch auf mich zukommen?

Neben den Steuern fallen beim Immobilienverkauf auch weitere Kosten an.

Dafür haben wir für Sie eine Tabelle angelegt, die Ihnen einen Überblick über die zu erwartenden Kosten gibt.

Art der Kosten Höhe der Kosten Vorgeschrieben Wer trägt die Kosten?
Notar ca.1,5-2% des Verkaufspreises ja Käufer
Makler 3,57-7% des Verkaufspreises nein unterschiedlich
Wertgutachten abhängig vom Verkehrswert der Immobilie (s. Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) nein Verkäufer
Energieausweis 300 (einfach)- 500 (ausführlich) Euro ja Verkäufer
Grunderwerbsteuer 3,5-5,5% der notariell beurkundeten Leistungen für Grundstücke und Gebäude ja Käufer
Werbungskosten 50-130 Euro (je nach Laufzeit) nein Verkäufer
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