Eine Immobilie verkaufen

Der Entschluss sein Eigenheim zu verkaufen fällt einem oft nicht leicht. Umso wichtiger ist es, dass der Verkauf reibungslos und zur Zufriedenheit aller Beteiligten erfolgt. Dennoch erfordert ein Immobilienverkauf viel Zeit und Geduld. Um Ihnen diesen Schritt etwas einfacher zu machen, haben wir die wichtigsten Schritte von der Vorbereitung bis hin zum Verkauf zusammengestellt. Darin finden Sie, welche Unterlagen Sie benötigen und worauf Sie unbedingt achten sollten.

1. Vorbereitung und Planung

Egal, ob Sie sich für einen Verkauf mit oder ohne Makler entscheiden, eine gewisse Vorbereitung ist in beiden Fällen notwendig.

An dieser Stelle möchten wir uns vor allem auf die eigenhändige Vorbereitung spezialisieren. Selbstverständlich brauchen Sie die folgenden Unterlagen auch, wenn Sie einen Verkauf mit einem Makler geplant haben. Dieser übernimmt in der Regel aber die Zusammenstellung der richtigen Papiere. Für eine erfolgreiche Suche des richtigen Immobilien-Maklers klicken Sie bitte hier.

 

Sie sollten für mögliche Interessenten bereits vor Verkaufsbeginn folgende wichtige Unterlagen vorliegen haben:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Lageplan
  • Grundrisszeichnungen der einzelnen Etagen
  • Wohnflächenberechnung (u.U. selbst ausmessen und zusammenstellen)
  • Baugenehmigungsurkunde
  • Baupläne
  • Energieausweis
  • Wertgutachten
  • Grundsteuerbescheid
  • Auszug aus dem Bau- und Altlastenverzeichnis
  • Nachweis der Wohn- und Nutzungsrechte
  • Bescheinigung der Erschließungskosten
  • Betriebs- und Nebenkostenaufstellungen der letzten Jahre
  • Zusätzlich bei Eigentumswohnungen: Name und Anschrift des Verwalters, Teilungserklärung, Jahreswirtschaftspläne, Höhe der Instandhaltungsrücklage, Protokolle der Eigentümerversammlung sowie die letzten Wohngeldabrechnungen

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Wenn Sie alle Verkaufsunterlagen beisammen haben, dann geht es an die Vorbereitung Ihrer Immobilie. Schauen Sie sich Ihr Objekt mit möglichst neutralen Augen an. Welche kleinen Reparaturen oder Erneuerungen sollten Sie vornehmen, um die Immobilie aufzuwerten? Kleine Ausbesserungen sehen auf Fotos schöner aus und können einen höheren Verkaufspreis erzielen.

Achtung! Verwechseln Sie diese Ausbesserungen nicht mit dem Verdecken von Mängeln. Werden diese vom Käufer oder von einem Gutachter entdeckt, ist dies ein legitimer Grund für einen Rücktritt vom Kaufvertrag.

Überlegen Sie außerdem, was bei einem Umzug auf dem Sperrmüll landen würde und entsorgen Sie diese Dinge bereits vor den Besichtigungen. Hierbei sollten Sie nicht nur Ihr Haus an sich, sondern auch Garage und Keller unter die Lupe nehmen. Dadurch schaffen Sie offene, helle Räume und Platz für Gestaltungsideen in den Köpfen der Kaufinteressenten.

2. Marktanalyse und Objektbewertung

Zunächst gilt es, herauszufinden, wie viel Ihre Immobilie wert ist und zu welchem Preis Sie diese verkaufen können. Erkundigen Sie sich im Internet auf großen Portalen über die aktuellen Immobilienpreise in Ihrer Region und finden Sie so den regional üblichen Marktpreis heraus. Vergleichen Sie die Verkaufsobjekte mit Ihrer eigenen Immobilie. Ist Ihre Immobilie besser oder weniger gut? So können Sie relativ einfach einen marktgerechten Preis herausfinden. Denn entscheidend sind nicht die getätigten Investitionen vom Kaufpreis bis zu den letzten Renovierungsarbeiten, allein entscheidend ist der Markt. Ein zu hoher Preis kann dazu führen, dass Sie Ihre Immobilie jahrelang nicht verkaufen können und damit zusätzliche Kosten entstehen.

 

Achten Sie deshalb beim Vergleich auf…

  • Zustand der Immobilie
  • Alter der Immobilie
  • Größe von Immobilie und Grundstück
  • Bodenrichtwerte
  • Gebäudewert
  • Bauausführung
  • Baustil
  • Umgebung

Je nach Immobilie gibt es unterschiedliche Verfahren, wie Sie den Wert berechnen, darunter das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. Nähere Informationen erhalten Sie hier.

Sollten Sie sich bei Ihrer Einschätzung dennoch nicht sicher sein, können Sie einen Sachverständigen mit der Objektbewertung oder den Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde beauftragen. Damit profitieren Sie nicht nur von einer objektiven Beurteilung, sondern haben auch einen Beleg für den Wert Ihrer Immobilie für die Kaufinteressenten zur Hand.

3. Das Exposé

Neben dem Preis ist auch die richtige Vermarktung der Immobilie entscheidend für deren Verkauf. Dafür gibt es einen wichtigen Grundsatz: Nicht eine Anzeige schalten und dann abwarten, sondern innerhalb kurzer Zeit (drei bis sechs Monate) intensiv bewerben, also immer wieder Anzeigen schalten und abwarten. Je länger eine Immobilie zum Verkauf steht, desto schlechter ist sie vermittelbar.

Deswegen ist es wichtig, verschiedene Marketingmöglichkeiten zu nutzen. Denn nur ein gelungener Mix an Werbung bringt den Erfolg. Die wichtigsten Bewerbungsmöglichkeiten finden Sie hier.

An dieser Stelle möchten wir vor allem auf das Exposé hinweisen, da diese Zusammenstellung von Informationen und Fotos das Aushängeschild Ihrer Immobilie ist und bei jeder Vermarktungsmöglichkeit mit dazu gehört. Je besser Sie eine Immobilie präsentieren, desto größer sind Ihre Vermittlungschancen.

In ein Exposé gehören:

  • ein Lageplan unter Einbezug der näheren Umgebung
  • Fotos
  • Grunddaten zum Objekt (Fläche, Kaufpreis, Baujahr)
  • eine kurze Beschreibung des Objekts
  • Angaben über den Energieverbrauch (seit dem 1.Mai 2014 vorgeschrieben) und die Betriebskosten
  • relevante Ausstattungsmerkmale (eine Einbauküche, Solaranlage, usw.)
  • Informationen über Nebenräume (z.B. Keller) und Parkmöglichkeiten

Tipp: Die Fotos sind das Aushängeschild Ihrer Immobilie. Kümmern Sie sich also um professionelle, hochwertige Fotos, die Ihr Haus oder Ihre Wohnung von der schönsten Seite zeigen. Zudem sollten Sie Platz für die Ideen der Kaufinteressenten lassen. Entrümpeln Sie Ihre Immobilie bereits bevor die Fotos für das Exposé geschossen werden. Helle, freundliche Räume, die nicht zu überladen sind, laden die potentiellen Käufer dazu ein, sich Gedanken über eine mögliche Einrichtung zu machen.

Wenn sich Kaufinteressenten bei Ihnen gemeldet haben, dann finden Sie einen geeigneten Termin. Legen Sie hierfür am besten vorab verbindliche, für Sie passende Besichtigungszeiten fest.

Sie sollten für den Kaufinteressenten stets erreichbar sein. Ansonsten fühlt sich dieser nicht ernst genommen und verliert schnell sein Kaufinteresse. Sollte dieser zeitliche Aufwand für Sie nicht möglich sein, dann beauftragen Sie einen Fachmann, der sich Zeit für die Vorbereitung und Durchführung der Besichtigungen sowie die Telefongespräche mit den potentiellen Käufern im Vorfeld nimmt.

Zudem muss selbstverständlich die Immobilie in einem einwandfreien Zustand sein. Tipps hierfür finden Sie hier.

Sie sollten gut vorbereitet sein, indem Sie alle wichtigen Unterlagen bereithalten und alle Fragen zur Immobilie problemlos beantworten können.

4. Verhandlungsführung und Kaufabschluss

Wenn ein passender Käufer gefunden ist, dann geht es um den Kaufabschluss. Durch eine gründliche Recherche über den Verkaufspreis Ihrer Immobilie im Vorfeld, sind Sie bereits bestens vorbereitet, um am Ende die Verkaufsverhandlungen zu führen.

 

Zudem muss ein Termin beim Notar vereinbart werden. Nur ein notariell beglaubigter Kaufvertrag ist rechtskräftig. Im Normalfall wird der Notar vom Käufer bezahlt. Er ist aber dennoch als neutrale Instanz für beide Seiten da. Der Notar muss nicht nur den Kaufvertrag beurkunden, sondern auch die rechtlichen Fragen der Vertragspartner unparteiisch beantworten. Zwar erfolgt in der Regel ein Vorgespräch mit den Parteien, doch in erster Linie ist der Notar dazu da, um den Willen seiner Klienten zu beurkunden. Es gilt also, zu kontrollieren, ob alle Abmachungen im notariell beglaubigten Kaufvertrag vermerkt sind. Abmachungen zwischen den Vertragsparteien, die nicht im Notarvertrag festgehalten werden, können später vor Gericht enden. Lesen Sie den Kaufvertragsentwurf also sorgfältig durch und prüfen Sie, ob alle Abmachungen und Informationen enthalten sind. Auch ein Vergleich mit Musterformularen kann sich lohnen. Sollten Sie Zweifel an dem Vertrag haben, dann ziehen Sie einen fachkundigen Makler heran. Dieser hat die nötige Erfahrung und kennt sich mit Vertragsentwürfen aus. Bei der Suche nach dem richtigen Makler unterstützen wir Sie gerne. Folgen Sie dazu diesem Link.

5. Besitzübergabe und Eigentumsübertragung

Die Eigentumsübertragung bei Immobilienerwerb erfolgt nach festen Regeln. Nachdem der notarielle Kaufvertrag unterschrieben wurde, kann es noch einige Wochen dauern, bis es dann zum Eigentumsübergang kommt. Dieser erfolgt nämlich erst, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Dies kann nach der Zahlung des Kaufpreises noch einige Wochen dauern. Ab diesem Zeitpunkt dann gehen Nutzen, Lasten, Gefahr und Pflicht für Steuern und öffentliche Abgaben an den Käufer über.

Handelt es sich bei dem Verkaufsobjekt um eine vermietete Immobilie, bleiben die aktuellen Mietverhältnisse zunächst bestehen. Erst ab der Eigentumsübertragung hat der Käufer das Recht die Miete zu erhöhen oder den Mietern wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

 

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Erwarten Sie das Beste!

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