Immobilienverkauf ohne Makler

Für den Verkauf einer Immobilie sollte man sich vorbereiten. Egal, ob mit oder ohne Makler- eine gewisse Vorarbeit ist nötig.

Auf maklervergleich-muenchen.de finden Sie unter Der Weg zum richtigen Immobilien-Makler wertvolle Tipps, wie Sie den richtigen Makler finden.

Bei einer Maklerprovision von drei bis sieben Prozent des Kaufpreises ist jedoch vielen Immobilieneigentümern die Beauftragung eines Maklers zu teuer. Man stellt sich also die Frage, ob man sein Haus oder seine Wohnung auch auf eigene Faust verkaufen kann. Damit Ihnen dies ebenfalls gut gelingt, haben wir von maklervergleich-muenchen.de im Folgenden eine Liste von Dingen zusammengestellt, an die Sie denken müssen, wenn Sie ohne Makler arbeiten möchten. Von der Vorbereitung, über die Werbung für Ihre Immobilie, bis hin zum Kaufabschluss möchten wir Sie begleiten und Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen.

Die Vorbereitung

1. Marktanalyse und Objektbewertung

Zunächst gilt es, herauszufinden, wie viel Ihre Immobilie wert ist und zu welchem Preis Sie diese verkaufen können. Erkundigen Sie sich im Internet auf großen Portalen über die aktuellen Immobilienpreise in Ihrer Region und finden Sie so den regional üblichen Marktpreis heraus. Vergleichen Sie die Verkaufsobjekte mit Ihrer eigenen Immobilie. Ist Ihre Immobilie besser oder weniger gut? So können Sie relativ einfach einen marktgerechten Preis herausfinden. Denn entscheidend sind nicht die getätigten Investitionen vom Kaufpreis bis zu den letzten Renovierungsarbeiten, allein entscheidend ist der Markt. Ein zu hoher Preis kann dazu führen, dass Sie Ihre Immobilie jahrelang nicht verkaufen können und damit zusätzliche Kosten entstehen.

Achten Sie deshalb beim Vergleich auf…

  • Zustand der Immobilie
  • Alter der Immobilie
  • Größe von Immobilie und Grundstück
  • Bodenrichtwerte
  • Gebäudewert
  • Bauausführung
  • Baustil
  • Umgebung

Je nach Immobilie gibt es unterschiedliche Verfahren, wie Sie den Wert berechnen, darunter das Vergleichs-, Ertragsund Sachwertverfahren. Nähere Informationen erhalten Sie hier.

Sollten Sie sich bei Ihrer Einschätzung dennoch nicht sicher sein, können Sie einen Sachverständigen mit der Objektbewertung oder den Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde beauftragen. Damit profitieren Sie nicht nur von einer objektiven Beurteilung, sondern haben auch einen Beleg für den Wert Ihrer Immobilie für die Kaufinteressenten zur Hand.

2. Objektvorbereitung

Schauen Sie sich Ihr Objekt mit möglichst neutralen Augen an. Welche kleinen Reparaturen oder Erneuerungen sollten Sie vornehmen, um die Immobilie aufzuwerten? Kleine Ausbesserungen sehen auf Fotos schöner aus und können einen höheren Verkaufspreis erzielen.

Achtung! Verwechseln Sie diese Ausbesserungen nicht mit dem Verdecken von Mängeln. Werden diese vom Käufer oder von einem Gutachter entdeckt, ist dies ein legitimer Grund für einen Rücktritt vom Kaufvertrag.

Überlegen Sie außerdem, was bei einem Umzug auf dem Sperrmüll landen würde und entsorgen Sie diese Dinge bereits vor den Besichtigungen. Hierbei sollten Sie nicht nur Ihr Haus an sich, sondern auch Garage und Keller unter die Lupe nehmen. Dadurch schaffen sie offene, helle Räume und Platz für Gestaltungsideen in den Köpfen der Kaufinteressenten.

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3. Unterlagen

Sie sollten für mögliche Interessenten bereits vor Verkaufsbeginn folgende wichtige Unterlagen vorliegen haben:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Lageplan
  • Grundrisszeichnungen der einzelnen Etagen
  • Wohnflächenberechnung (u.U. selbst ausmessen und zusammenstellen)
  • Baugenehmigungsurkunde
  • Baupläne
  • Energieausweis
  • Wertgutachten
  • Grundsteuerbescheid
  • Auszug aus dem Bau- und Altlastenverzeichnis
  • Nachweis der Wohn- und Nutzungsrechte
  • Bescheinigung der Erschließungskosten
  • Betriebs- und Nebenkostenaufstellungen der letzten Jahre
  • Zusätzlich bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung sowie die letzten Wohngeldabrechnungen

Bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und die letzten Wohngeldabrechnungen. Belege über die letzten Investitionen. Wenn vorhanden, ein Wertgutachten.

Planen Sie für die Beschaffung dieser Dokumente genügend Zeit für Behördengänge und die Erstellung von Kostenaufstellungen ein. Dies kann bis zu mehrere Wochen dauern. Sollten Sie sich diesen zusätzlichen zeitlichen und organisatorischen Aufwand nicht zutrauen, dann beauftragen Sie einen Fachmann.

4. Bewerbung der Immobilie

Auf die Frage, wann man seine Immobilie am besten verkauft, gibt es keine Antwort. Natürlich ist es im Frühling und im Sommer am schönsten, aber auch Herbst und Winter haben ihre schönen Seiten und können ein Haus oder eine Wohnung von ihrer schönsten Seite zeigen. Die Jahreszeit spielt also keine Rolle.

Allerdings gibt es einen wichtigen Grundsatz: Nicht eine Anzeige schalten und dann abwarten, sondern innerhalb kurzer Zeit (drei bis sechs Monate) intensiv bewerben, also immer wieder Anzeigen schalten und abwarten. Je länger eine Immobilie zum Verkauf steht, desto schlechter ist sie vermittelbar.

Deswegen ist es wichtig, verschiedene Marketingmöglichkeiten zu nutzen. Denn nur ein gelungener Mix an Werbung bringt den Erfolg.

Internetwerbung

Heute warten die meisten Kaufinteressenten nicht mehr auf die Zeitung am Wochenende, sondern suchen ihr neues Zuhause im Internet. Das Internet ist mit Abstand die günstigste Art zu werben und erreicht die meisten Suchenden. So bieten verschiedene kostenpflichtige Immobilien-Portale die Möglichkeit, eine Verkaufsanzeige zu erstellen, Fotos hochzuladen und diese für einen festgelegten Zeitraum zu veröffentlichen. Um das Angebot möglichst breit zu streuen, sollte es in mehreren namhaften Portalen gleichzeitig präsentiert werden.

Zeitungsanzeigen

Auch das Schalten einer zusätzlichen Zeitungsanzeige ist wichtig und vor allem in regionalen und lokalen Zeitungen sinnvoll. Achten Sie auf eine prägnante Überschrift, die das Interesse wecken soll. Erleichtern Sie sich und den Interessenten das Lesen, indem Sie auch auf die Internetanzeige verweisen, wo es mehr Informationen zu der Immobilie gibt.

Exposé

Diese Zusammenstellung von Informationen und Fotos ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie und gehört bei jeder Vermarktungsmöglichkeit mit dazu. Je besser Sie eine Immobilie präsentieren, desto größer sind Ihre Vermittlungschancen.

Tipp: Die Fotos sind das Aushängeschild Ihrer Immobilie. Kümmern Sie sich also um professionelle, hochwertige Fotos, die Ihr Haus oder Ihre Wohnung von der schönsten Seite zeigen.

Verkaufsschild und Mund-zu-Mund-Propaganda

Geben Sie über ein Verkaufsschild im Garten oder im Fenster öffentlich bekannt, dass Ihre Immobilie einen neuen Eigentümer sucht. Oft sind es Anwohner, die Verwandte und Bekannte oder Arbeitskollegen kennen, die in der Region ein Objekt suchen. Durch Mund-zu-Mund-Propaganda können Sie also Kaufinteressenten in Ihrer Umgebung anlocken. Auch hier ist ein ansprechendes Erscheinungsbild wichtig. Entscheiden Sie sich also für ein professionelles „Zu verkaufen“-Schild mit Ihrer Telefonnummer.

Tipp: Vielleicht kennen Ihre Verwandten und Bekannten jemanden, der gerade auf der Suche nach einer Immobilie ist. Es lohnt sich also auch sein Verkaufsvorhaben in den eigenen Reihen weiterzuerzählen. So können Sie ohne finanziellen Aufwand noch mehr Menschen in Ihrem unmittelbaren Umfeld erreichen.

 

5. Besichtigung

Wenn Sie bereits einige Kaufinteressenten haben, dann stehen die ersten Besichtigungstermine an. Finden Sie einen geeigneten Termin. Legen Sie hierfür am besten vorab verbindliche, für Sie passende Besichtigungszeiten fest.

Sie sollten für den Kaufinteressenten stets erreichbar sein. Ansonsten fühlt sich dieser nicht ernst genommen und verliert schnell sein Kaufinteresse. Sollte dieser zeitliche Aufwand für Sie nicht möglich sein, dann beauftragen Sie einen Fachmann, der sich Zeit für die Vorbereitung und Durchführung der Besichtigungen sowie die Telefongespräche mit den potentiellen Käufern im Vorfeld nimmt.

Zudem muss selbstverständlich die Immobilie in einem einwandfreien Zustand sein.

Hierfür haben wir für Sie ein paar Tipps zusammengestellt:

  • Das Haus sollte sauber und gut gelüftet sein.
  • Raucher sollten vier Wochen vor der Besichtigung nur noch draußen rauchen.
  • Schaffen Sie mit Blumen, klassischer Musik und angenehmer Beleuchtung eine angenehme Atmosphäre.
  • Sorgen Sie für viel Licht. Sollte es nicht genügend Tageslicht geben, dann schalten Sie schon kurz vor der Besichtigung das Licht ein.
  • Denken Sie an einen schönen Platz für eine anschließende Tasse Kaffee, wenn Interesse besteht. Im Sommer auf der Terrasse oder dem Balkon, im Winter in einer gemütlichen Ecke.

Zu guter Letzt sollten Sie gut vorbereitet sein und alle Fragen zur Immobilie problemlos beantworten können.

6. Verhandlungsführung und Kaufabschluss

Durch eine gründliche Recherche über den Verkaufspreis Ihrer Immobilie im Vorfeld, sind Sie bereits bestens vorbereitet, um am Ende die Verkaufsverhandlungen zu führen. Wichtig ist hierbei, dass Ihr Verkaufspreis nicht zu hoch angesetzt ist, auch wenn Sie bereits einen Verhandlungsspielraum eingeplant haben. Der Verkaufspreis sollte lieber realistisch und gut begründbar sein. Mit den nötigen Dokumenten und Belegen eines Sachverständigen oder dem Gutachterausschusses können Sie argumentieren und sich gegen mögliche Kritikpunkte des Käufers wappnen.

Bedenken Sie auch, dass Sie sich ohne Makler selbst um die Prüfung des Kauf- und Notarvertrages kümmern müssen. Der Notar ist lediglich dazu da, den Willen seiner Klienten zu beurkunden. Abmachungen zwischen den Vertragsparteien, die nicht im Notarvertrag festgehalten werden, können später vor Gericht enden.

Mit oder ohne Makler?

Auch wenn die Kosten für einen Makler sehr hoch erscheinen können, sollte man als Verkäufer das Pro und Contra von Makler- und Privatverkauf sorgfältig abwägen.

 

Die Kostenersparnis durch die wegfallende Maklerprovision ist nicht von der Hand zu weisen. Beachten sollte man aber durchaus Zeit- und Aufwandsersparnis, das Know-How des Maklers mit dem eine professionelle Vermarktung der Immobilie sowie die professionelle Betreuung der Kaufinteressenten einhergehen, die Chance auf einen hohen Verkaufserlös, auch durch eine zuverlässige Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten und das Erreichen einer größeren Zielgruppe.

Wenn Sie sich vorerst kostenlos und unverbindlich über Makler in Ihrer Region informieren wollen, dann helfen wir von maklervergleich-muenchen.de Ihnen gerne bei der Suche.

Füllen Sie hierfür kurz unseren Fragebogen aus

 

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